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Tempo di lettura: 12 min | Aggiornato: Gennaio 2026
In Breve: Cosa devi sapere subito (Per chi ha fretta)
- Condono: Non esiste un condono nel 2026. Esiste la Sanatoria (Art. 36-bis).
- Novità: Basta la conformità urbanistica “oggi” per sanare le piccole difformità (addio doppia conformità bloccante).
- Tempi: 45 giorni con il Silenzio-Assenso.
- Costi: Da 1.000€ a 10.000€ di sola sanzione, più parcella tecnica.
- Il Consiglio: Senza sanatoria, niente Ecobonus e niente vendita sicura.
Vi parlo chiaro, da ingegnere che ne ha viste di tutti i colori in cinquant’anni di cantieri, tra polvere di calce e scartoffie comunali. Se sei qui perché hai sentito parlare di “Condono 2026” al bar o su qualche social distratto, devo darti una doccia fredda: il condono non c’è.
E vi dirò di più: è meglio così. Il condono è una toppa peggiore del buco. Quello che abbiamo oggi, grazie alla stabilizzazione del Decreto Salva Casa (L. 105/2024) e alle procedure ormai rodate in questo 2026, è uno strumento molto più potente e dignitoso: la Sanatoria Ordinaria Semplificata.
In questo articolo non vi citerò solo le leggi a memoria come un avvocato, ma vi spiegherò cosa succede davvero quando entro in una casa per regolarizzarla. Vi guiderò tra le pieghe dell’Art. 36-bis, vi dirò quanto costa davvero (senza nascondere la mia parcella o le tasse) e perché sistemare le carte oggi è l’unico modo per non svalutare il vostro patrimonio immobiliare.
1. Condono vs Sanatoria: Basta confusione
Vedo troppa gente usare questi termini come sinonimi. Per Google (e per il Giudice) sono due mondi opposti.
- Il Condono è una legge speciale, un evento raro (1985, 94, 2003) che permetteva di “perdonare” anche illeciti gravi (case in zone vincolate, aumenti di volume folli) pagando un’oblazione. È una deroga alla legge.
- La Sanatoria (quella di oggi) è un atto amministrativo. Significa dire al Comune: “Ho fatto un lavoro senza permesso, ma questo lavoro rispetta le regole urbanistiche. Ti pago la multa e mi metto in regola”. Non è un perdono, è un accertamento di legalità.
Perché nel 2026 è più facile sanare?
Fino a due anni fa, eravamo schiavi della “Doppia Conformità”: per sanare una finestra spostata, doveva essere regolare sia con le leggi di 30 anni fa sia con quelle di oggi. Una follia burocratica che bloccava tutto.
Oggi, per le parziali difformità, quella gabbia è stata aperta:
- Verifico che l’abuso rispetti l’urbanistica di OGGI.
- Verifico che rispetti le norme tecniche (sicurezza, igiene) dell’EPOCA.
Se queste due condizioni ci sono, si sana. Punto.
2. Cosa posso salvare davvero? (Analisi Tecnica)
Quando entro in casa vostra per il sopralluogo, il mio occhio cade su tre categorie di problemi. Ecco come li risolviamo oggi.
A. Le Tolleranze: “Non è un abuso, è cantiere”
Spesso i clienti mi chiamano preoccupati per 5 cm di differenza su una parete. Calma. La costruzione non è meccanica di precisione.
Le Tolleranze Costruttive (Art. 34-bis) sono la nostra salvezza. Se l’errore rientra in queste percentuali, non dovete sanare nulla, basta che io lo dichiari nel prossimo atto di vendita:
- 2% per case grandi (> 500 mq).
- 5% per case sotto i 100 mq (la stragrande maggioranza degli appartamenti italiani).
- 6% per i monolocali (sotto i 60 mq).
Il caso pratico: Ho appena regolarizzato un bilocale anni ’70 dove il corridoio era 10 cm più stretto del progetto. Rientrava nel 5%. Costo sanzione? Zero. Costo pratica? Solo il mio rilievo e la dichiarazione.
B. Le Parziali Difformità (Il cuore del Salva Casa)
Qui rientrano il 90% dei problemi italiani:
- Tramezzi spostati diversamente dal progetto.
- Finestre traslate o ridimensionate.
- Soppalchi interni (non abitabili).
- Verande leggere.
Per questi casi, applichiamo il Silenzio-Assenso. Presento la domanda e, se il Comune non risponde entro 45 giorni, la pratica è approvata. È una rivoluzione rispetto ai mesi di attesa del passato.
C. Le Variazioni Essenziali (Qui sono dolori)
Se hai costruito una stanza in più in giardino o alzato il tetto di un metro senza permessi, l’Art. 36-bis non ti aiuta. Qui serve ancora la Doppia Conformità Piena. Se la cubatura non c’era allora e non c’è oggi, l’abuso non si sana.
L’unica speranza per il futuro (parliamo di fine 2026/2027 con il nuovo Codice delle Costruzioni) è la Fiscalizzazione: pagare una sanzione salatissima al posto della demolizione, ma solo se demolire è strutturalmente impossibile. Ma per ora, prudenza.
3. Quanto costa la Sanatoria 2026? (Senza peli sulla lingua)
Google è pieno di articoli che vi dicono “1.000 euro”. Magari fosse vero. Da professionista devo darvi il quadro reale, il “Total Cost of Ownership” della sanatoria.
I costi si dividono in due: quello che date allo Stato (Oblazione) e quello che date al professionista (perché la responsabilità penale della dichiarazione me la prendo io).
| Voce di Costo | A chi si paga? | Importo Stimato (Gennaio 2026) |
| Diritti di Segreteria | Comune | 150€ – 500€ (Dipende dal Comune) |
| Sanzione (Oblazione) | Stato/Comune | 1.032€ (minimo fisso) fino a 10.328€ (in base all’aumento di valore) |
| Sanzione Sismica | Regione | 500€ – 2.000€ (Se l’abuso tocca la struttura) |
| Onorario Tecnico | Ingegnere/Geometra | 1.500€ – 4.500€ (Rilievo laser, calcoli, pratica, asseverazione) |
| Variazione Catastale | Catasto | 500€ – 700€ (Pratica DOCFA + tributi) |
Il conto della serva:
Per sanare una diversa distribuzione interna in un appartamento medio (es. bagno spostato e finestra modificata), mettete in conto un budget totale tra i 3.500€ e i 6.000€.
Sono tanti? Forse. Ma una casa non sanata vale zero sul mercato e non può accedere a nessun bonus fiscale. È un investimento, non una spesa.
4. Perché sanare ORA? (Il nesso con l’Energia)
Qui tolgo il cappello da urbanista e metto quello da esperto energetico.
Siamo nell’era della Direttiva Green. Tutti vogliono il fotovoltaico, la pompa di calore, il cappotto termico.
Ma c’è un problema enorme: L’asseverazione fiscale.
Quando firmo per farvi avere un EcoBonus o una detrazione ristrutturazione, devo dichiarare lo Stato Legittimo dell’immobile.
- Hai un abuso non sanato? La dichiarazione è falsa.
- Ti beccano? L’Agenzia delle Entrate ti chiede indietro tutti i soldi, più sanzioni, più interessi.
Sanare nel 2026 è l’unico modo per “sbloccare” la casa e renderla idonea alle riqualificazioni che ne aumenteranno il valore. Non fate lavori su basi abusive: è come costruire un castello sulla sabbia.
5. La Procedura:
Non pensate che il tecnico stia seduto alla scrivania a premere un tasto. La sanatoria è un’indagine.
- Archeologia Edilizia: il tecnico va in Comune a recuperare la “licenza originaria” (spesso fogli ingialliti degli anni ’60).
- Rilievo Hi-Tech: viene a casa vostra con il laser scanner. Misura tutto. Se il muro è storto, il laser lo vede.
- Il “Tetris” Normativo: Sovrappone il rilievo alla carta. Cerca di far rientrare le difformità nelle tolleranze (per farvi risparmiare) e calcolo le sanzioni per il resto.
- L’Invio: Trasmette la SCIA in sanatoria.
- Il Risultato: Vi consegna un immobile “pulito”, commerciabile e pronto per il futuro.
FAQ – Le domande che mi fate in studio
D: Ingegnere, ma il mio abuso è vecchio di 40 anni, non è andato in prescrizione?
R: No. L’abuso edilizio amministrativo non scade mai. È un illecito permanente. Anche se l’ha fatto tuo nonno, oggi il problema è tuo. Si prescrive solo il reato penale, ma l’ordine di demolizione resta a vita.
D: Ho chiuso il balcone con le vetrate panoramiche (VePA), devo sanare?
R: Buone notizie. Se sono vetrate amovibili, trasparenti e non creano nuova volumetria riscaldata, oggi rientrano nell’Edilizia Libera. Spesso basta una semplice comunicazione, niente sanatoria costosa. Ma fatemi controllare prima di montarle!
D: Posso vendere casa senza sanatoria?
R: Tecnicamente sì, se l’acquirente accetta l’abuso (e i rischi). Ma nessun notaio serio rogiterà senza segnalarlo, e nessuna banca concederà il mutuo all’acquirente su un immobile difforme. Di fatto, ti tagli fuori dal 90% del mercato.
Un consiglio da tecnico a amico
La casa è una cosa seria. È tradizione, è famiglia, è il frutto di sacrifici. Non trattatela come un bancomat rotto.
La Sanatoria 2026 è un’opportunità di “pace edilizia” che aspettavamo da anni. È tecnica, precisa, non è un regalo, ma funziona.
Se hai il dubbio che la tua casa abbia “qualcosa che non va”, non aspettare la lettera del Comune o il momento di vendere. Affrontiamo il problema adesso, con i dati alla mano.
Vuoi vederci chiaro sulla tua situazione?
Non affidarti al “sentito dire”. Chiedi una pre-analisi tecnica al mio team. Studieremo le tue carte prima di farti spendere un euro in pratiche inutili.
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